Continuando a conversa: você quer sair do CDI / IPCA+ / poupança e migrar parte da carteira pra um ativo real, sem entrar em financiamento bancário. Trouxemos uma segunda opção pra você comparar — Jardins Begônia em Itapema, com entrega em Dez/2032, fluxo direto com o incorporador (R$/EUR/USD lado a lado) e três cenários de valorização com IR e comissão já abatidos.
Você é investidor XP, está olhando saída do papel pra ativo real e não quer financiamento bancário. Esses três pontos não são detalhe — são o critério.
"Quero sair do papel — CDI, IPCA+, poupança — pra um ativo real."
A Begônia entra como diversificação real: imóvel na planta no litoral catarinense, descorrelacionado do CDI. O contrato é direto com o incorporador — sem banco, sem score, sem amarra de financiamento.
"Não quero usar financiamento bancário."
Esse fluxo é 100% direto com a construtora Dubran. Entrada de 8%, parcelas mensais com reajuste de tabela e chaves diluídas — zero envolvimento de banco, zero juro composto. Você paga o imóvel, não o banco.
"Quero começar nesse segmento com algo que faz sentido."
Itapema é uma das malhas que mais valorizou no litoral catarinense nos últimos anos. Tipologia de 2 suítes, 60 m² — faixa de maior liquidez de aluguel por temporada. Produto fácil de comparar com CDI, fácil de revender, fácil de pôr pra render.
Itapema. 21 pavimentos de assinatura Dubran Empreendimentos, em uma das quadras mais consolidadas do litoral catarinense — a 750 metros da faixa de areia, com +1.200 m² de lazer dentro do condomínio. Entrega em Dezembro/2032.
Apartamento de dois dormitórios com sala integrada e varanda gourmet — formato de altíssima liquidez em temporada e conforto pra quando vocês usarem como base.
No litoral catarinense, o formato de 2 suítes é o que mais gira em plataformas de aluguel por temporada. Cabe família completa sem dividir banheiro — e por isso é a tipologia que cobra a melhor diária na alta. Pra vocês, é a unidade que paga as próprias contas enquanto vocês estão na Irlanda, e que recebe vocês prontinha quando desembarcarem.
Lazer pensado pra rodar o ano inteiro — vocês quando estiverem no Brasil, e os hóspedes do aluguel por temporada quando não.
Contrato direto com o incorporador. Sem amortização SAC, sem juro de banco, sem CET. Valores também em EUR e USD pra você comparar com sua régua atual.
| Item | Qtd | Unit | R$ | EUR | USD |
|---|---|---|---|---|---|
| Entrada | 1 | — | R$ 44.079 | € 7.613 | US$ 8.977 |
| Parcelas mensais | 79 | R$ 1.990 | R$ 157.210 | € 27.151 | US$ 32.018 |
| Reforços até chaves | 6 | R$ 19.311 | R$ 115.867 | € 20.012 | US$ 23.598 |
| Chaves | 1 | — | R$ 55.099 | € 9.516 | US$ 11.222 |
| Total capital investido até chaves | R$ 372.255 67,6% | € 64.293 | US$ 75.816 |
| Item | Qtd | Unit | R$ | EUR | USD |
|---|---|---|---|---|---|
| Parcelas mensais | 51 | R$ 1.990 | R$ 101.490 | € 17.529 | US$ 20.670 |
| Reforços pós chaves | 4 | R$ 19.311 | R$ 77.245 | € 13.341 | US$ 15.732 |
| Saldo devedor | R$ 178.735 32,4% | € 30.870 | US$ 36.402 |
Três curvas de valorização anual aplicadas até a entrega. Capital investido constante (R$ 372.255), saldo devedor (R$ 178.735), comissão de venda 5% e IR de ganho de capital 15% já abatidos no lucro líquido.
O Jardins Begônia é um produto sólido: Itapema, 750 metros do mar, 21 pavimentos da Dubran Empreendimentos, +1.200 m² de lazer dentro do condomínio, entrega em Dezembro/2032. O empreendimento existe — a questão é se ele cabe na sua tese de carteira.
Sua tese é sair do papel pra ativo real, sem banco. Essa proposta entrega exatamente isso: contrato direto com a Dubran, entrada de 8% (R$ 44.079), 79 parcelas mensais de R$ 1.990 até as chaves, 6 reforços anuais de R$ 19.311 e R$ 55.099 nas chaves em Dez/2032. R$ 372.255 — 67,6% do valor — pagos antes da entrega. O resto vira saldo devedor pós-chaves (51× R$ 1.990 + 4 reforços), sem amortização SAC, sem juro de banco, sem CET escondido. Você paga o imóvel — não o financiamento.
Comparando com sua régua atual: o CDI rende rendimento previsível mas tributado e sem ganho de capital. O Begônia, no mesmo horizonte, captura valorização do metro quadrado em Itapema + renda de aluguel por temporada pós-chaves. São dois motores de retorno simultâneos, sem alavancagem bancária, em uma classe de ativo descorrelacionada do que você já tem em carteira.
Os três cenários da projeção dão a régua: pessimista 15% a.a → R$ 964k de lucro líquido (159% de retorno · 24,2% a.a), realista 18% a.a → R$ 1,17M (214% · 32,6% a.a), otimista 20% a.a → R$ 1,32M (256% · 38,9% a.a). Tudo já com comissão de venda e IR de ganho de capital descontados. Pra você que mede tudo em a.a contra CDI, o cenário pessimista já dobra o CDI no mesmo horizonte — e sem o teto da renda fixa.
Em resumo: um ativo real em Itapema, contrato direto sem banco, três cenários honestos com IR e comissão já abatidos, e narrativa que conversa com o resto da sua carteira.
Te explico ao vivo cada linha do fluxo, mostro as unidades disponíveis e fechamos o cenário que faz sentido pro seu momento. Sem pressão — quando o "sim" vier, tem que ser por conta dos números, não da urgência.
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